征补决定破绽百出，补偿数额明显低于实际价值

  在我国，征收部门向相对人作出补偿包括征收协议与征收补偿决定两种方式。虽说这两种方式在履行程序方面各有差异，但其依据的补偿标准应当是相同的，都不能低于房屋的实际价值。

  然而，在实践中，征收部门为降低预算，往往会对被征收人的房屋进行粗略的评估，或者干脆直接跳过评估阶段，给出一个非常低的补偿数额。2020年，家住吉林省的张女士就遇到了上述问题。

  案件事实

  2004年底，张女士与当地的村民委员会签订《土地租赁协议书》，租赁土地3500平方米，租期30年，作为机械厂厂房和承包地使用，自承包土地后，张女士投入了大量的资金和心血后，种植了上万颗果树。

  可是在2010年，在未经任何征地公告、征地审批的情况下，吉林市某房地产开发有限公司强行将承包地上和厂房内的果树全部摧毁，毁坏果树高达10600棵，非法占用张女士土地3000多平，为此，张女士多次向上级反映，但是却没有得到切实有效的解决方案。

  2020年初，因吉林省吉林市某棚户区改造项目，张女士的房屋也被纳入拆迁范围。但是，政府的补偿方案与张女士房屋实际价值相差甚远，在多次协商未果后，2022年11月14日，吉林市某区政府向张女士下发了4份《征收补偿决定》，其中载明“由于张女士未在签约期限内签协议，不享受相关奖励政策;她可选择货币补偿或产权调换两种方式;选择前者区政府将一次性补偿，其中包括房屋价值补偿、一次搬迁费等。张女士四套房屋建筑面积总计超过300平，但是获得的一次性补偿仅仅才百万。

  拿到上述决定后，张女士十分气愤，“征收部门做出的这些补偿标准根本就没有依据!”此前她认为区政府作为人民政府，一定会尊重被征收人的意见，让双方坐下来去协商补偿标准，使结果不仅符合市场也符合人民群众的期待，完全没预料到会是这样的局面。面对政府的不断施压，张女士找到北京在明律师事务所闫会东和李垚垚两位律师，希望能够通过诉讼的方式维护自己的合法权益。

  律师观点

  在针对该案件进行调查之后，闫会东和李垚垚两位律师认为，区政府做出的《征收补偿决定》在实体和程序上都不合法，存在“补偿项目欠缺、补偿标准低、补偿不公平、评估程序违法、送达不合法”等多处违法情形。

  从补偿标准方面来看，《征收补偿决定》没有体现对张女士的任何奖励，补偿项目中的“房屋及附属设施补偿”远远低于张女士的房屋市场价值，而且“产权调换”仅包括一次搬迁费，置换房屋房屋位置、性质、房源数量均不明确，无法保障被征收人的补偿利益。

  从评估方面来看，评估机构候选名单注册地都是吉林市的，大部分评估机构注册地是吉林市某区。被告作为征收主体，属于与房屋征收人有利害关系的范畴，而吉林市甚至是吉林省的评估公司在评估过程中很容易受到政府的影响，难以作出公正的评估结果。因此，评估机构应从省外挑选。

  从征收程序来看，根据《吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，县(市)、区人民政府作出的征收决定涉及被征收人数200户(含本数)以上的，应当经本级人民政府常务会议讨论决定。该区涉及征收房屋数由239户，但是区政府的征收决定却未经区政府常务委员会讨论，不具备合法性。

  办案过程

  代理律师认为，被告作出征收决定的前置条件并不具备：未提供公益性论证报告、不符合四规划一计划、社会稳定风险评估报告不合法、涉及239户，征收决定未经区政府常委会讨论决定、补偿安置资金未专户储存，未足额到位。补偿决定补偿标准过低，国有土地上房屋征收应当参考周边类似房地产市场价格;分户报告单将个人和企业混在一起，附属设施缺项漏项，无法保障各项都得到了补偿;补偿决定作出前，未充分听取被征收人意见。补偿决定送达不合法，当事人未签字，等等。

  审判结果

  法院认为，区政府做出的《征收补偿决定》适用法律错误，应当依法撤销。并且责令区政府在本判决生效后三个月内对张女士房屋征收补偿事宜重新作出行政行为。

  最终，区政府与张女士签订了协议，不仅合理的补偿了张女士的四套住宅，同时，一并对张女士多年前被非法毁损的果树及厂房进行了补偿。

  在明律师提示

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

  实践过程中，有些征收主体可能以“未在规定期限内接受补偿协议”为由拒绝给予相关补偿奖励或其他项目。但是有些地方的征收政策并不包括上述内容。所以在拆迁过程中，一定要了解当地政策，看看自己是否满足奖励条件，如果对政策存在疑问，及时联系律师，让专业的人办专业的事。