10年前自建的宅基地上房屋遇旧改要限期拆除？撤销无悬念！
2014年前后自建的唯一住宅房屋，居住生活9年间都没人来查，一被纳入旧村改造更新项目范围内立马就被街道办查了，还要在3日内限期拆除！
那么，旧村改造更新怎么会对存量的无证房屋产生如此巨大的“杀伤力”呢？涉案房屋到底应不应当按违建处罚的程序去处置呢？法院对这类明显的“以拆违促拆迁”行为又会给出怎样的裁判观点呢？本文，来看专注于广东省行政案件的北京在明律师事务所的吕静、黄伟律师是怎样为当事人救济权利的。
基本案情：旧村改造之下唯一住宅变违建？
委托人邝先生在广东省广州市某区辖区内自建有一栋3层钢筋混凝土框架结构房屋，建筑面积440.49平方米。
据邝先生自述和当地自然资源和规划主管部门卫星图显示，涉案房屋建造于2014年前后，系其家庭的唯一住宅房屋。2023年11月居委会及股份合作经济社也出具《证明》对上述情况予以了证实。
2019年起，涉案房屋所在地块被纳入当地旧村改造更新项目范围内。因对旧改的补偿安置方案合法性存在疑问，邝先生始终未签订补偿安置协议。
然而接下来的“剧情”就像编排好的剧本一样的“经典”——属地街道办事处随即对涉案房屋展开立案调查，认定其为未取得建设工程规划许可证的违法建筑。
2023年11月，街道办执法人员向邝先生发出《协助调查通知书》和《责令改正通知书》，邝先生并未前往接受询问调查。
2023年12月，街道办又作出《违法建设行政处理告知书》，并张贴于涉案房屋现场，邝先生未进行任何陈述和申辩。
3日后，街道办进一步作出第318号《违法建设行政处理决定书》，依据《城乡规划法》第64条的规定责令其于3日内自行拆除涉案房屋。
邝先生眼看着街道办步步紧逼不给自己喘息的机会，心想着你违法逼签我不理你你还来劲了？于是，邝先生向北京在明律师事务所的吕静、黄伟律师寻求法律帮助。二位律师当即指导委托人向广州铁路运输法院提起行政诉讼，请求依法撤销涉案《违法建设行政处理决定书》。
那么，街道办“有样学样”的操作究竟能否得手呢？“以拆违促拆迁”在2024年的今天还能有存在的市场吗？
律师解析：被纳入旧村改造范围内的无证房屋就不能按违建拆
庭审中，被告街道办事处出具了大量证据用以证明其调查认定事实的全面准确，即涉案房屋确系未取得建设工程规划许可证且无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，被告作出被诉《违法建设行政处理决定书》于法有据且具备行政职权，原告邝先生的诉讼请求应当被驳回。
面对被告街道办意料之中且了无新意的答辩理由，吕静、黄伟二位律师自有成竹在胸。她们在质证和辩论中指出，本案被诉《违法建设行政处理决定书》不合法的关键绝不在于其职权或者程序，而在于其压根儿就不该在本案中被作出来！
原告邝先生一家已居住生活于涉案房屋中10年，该房屋虽无完整的报建及确权登记手续，但却属于典型的历史遗留原因形成的存量无证房屋。
对该类房屋进行处理和认定应当尊重历史，照顾现实，且充分保障当事人一家在旧改中的补偿安置权益。
本案中根据旧改补偿安置方案，涉案房屋属于应予安置补偿的情形。而被告却在庭审中表示其对涉案房屋在旧改项目中的补偿情况不清楚，只管查违建。这就暴露了其没有做到“行政合理性原则”的事实，其处罚行为是明显不当的。
2024年8月2日，广州铁路运输法院经审理作出（2024）粤7101行初786号《行政判决书》，部分采纳了吕静、黄伟律师的代理意见，认定对涉案房屋这样的历史遗留无证房屋的处理，应当结合旧村改造更新补偿安置方案确定的补偿安置方式，兼顾各方合法权益，从根本上解决农村建房及违法建设问题。
而本案中被告街道办却在未充分调查掌握涉案房屋补偿安置情况的前提下即作出被诉处理决定，该限期自行拆除的处罚缺乏必要性和紧迫性，也可能影响原告获得相应的补偿安置权益，对其家庭未来的生活产生重大影响。涉案处理决定明显不当，依法应予撤销。
法院最终一审判决撤销被告街道办事处于2023年12月作出的第318号《违法建设行政处理决定书》，委托人的合法权益得到了初步维护。
通过这一堪称经典的裁判观点，吕静、黄伟律师再度戳破了“以拆违促拆迁”逼签行径的面具，将这一征拆中最常见的“手段”彻底锁定在了违法的评价上。在明律师要提示广大被征收人，只要涉案房屋不是新增的“私搭乱建”或者抢建的房屋，其在被纳入征收、腾退范围内后都不应再被作出限期拆除决定或按违建任意处罚，而是应当按照补偿安置方案的标准计算适当的补偿，得到与有证房屋有区别但同样公平、合理的补偿利益。
签不下来协议就拿出这一套招数来对付被征收人的时代，应当尽快得到终结，这才叫做行政目的适当，老老实实征拆！（王小明/文）
