从4800万到1.1亿，抓住评估认定错误，轻松打赢翻身仗

一起大宗国有土地使用权回收案，8轮律师函，1年内快速结案，通过“以打促谈”的多元策略，狠抓评估认定错误，积极搭建沟通对话桥梁，以协商谈判化解矛盾，最终实现补偿金额由4800万元至1.1亿元的提升……

这是北京在明律师事务所杨念平律师团队最近承办的一个案件，以谈判磋商取得圆满结果，不仅彰显了律师们的专业素养和法律功底，更是以和为贵传统智慧融入现代司法实践的生动体现。

2017年6月，广东省某公司通过拍卖获得两宗国有土地的使用权，共计面积约3.3万平方米，随后该公司合法取得不动产权证书，拟用于房地产项目开发；2022年9月，因新建高速铁路项目，土地所在区人民政府作出征收土地预公告，征收土地横穿该公司案涉土地中心地带；2023年10月，区人民政府作出补偿安置方案，其中包含国有土地及集体土地补偿标准。

随后，行政机关委托评估机构就案涉土地进行初步评估，首次初评评估价值约为4876万元，而该公司自行委托的第三方评估机构评估价值约1.23亿。

鉴于评估金额相差较大，且双方无法通过简单的沟通达成一致，为此，该公司委托北京在明律师事务所介入案件，维护其合法权益。

接受委托后，杨念平律师带领团队张勇律师、徐慧芳律师、袁海超律师迅速展开工作，从专业视角对前期事件按时间先后顺序进行梳理分析，在仔细了解案情、信息检索收集相关证据、翻阅此次征地文件调查确认案件基本事实后，律师团总结出造成双方评估价格差距巨大的主要原因为：

一、根据材料显示，所涉征收项目仅发布征收土地预公告，系依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定对集体土地启动的征收程序，但在补偿安置方案中包括对国有土地及集体土地的补偿标准，疑混同国有土地上房屋征收和集体土地征收行为。

二、是否整体征收也严重影响补偿价值，虽然该项目占用的是部分土地，但是剩余土地已无法按照原用途进行开发建设，部分征收/收回必然会给委托人造成巨大损失，因此必须对案涉宗地进行整体征收/收回。

三、评估时点不同：该公司委托评估公司选取的评估时点为征收土地预公告时间，即2022年9月20日，政府方委托的初评公司选取的评估时点为2023年9月19日，由于市场交易的不稳定性和价格波动，两个时点评估价值区别巨大。

四、所选取的评估方法不同：政府方委托的评估公司未选择市场比较法进行评估。

厘清思路后，杨念平律师团队最终确定了“以打促谈”的多元综合诉讼策略，即搭建沟通的纽带和桥梁，争取以协商谈判的方式推进争议问题的妥善解决，同时通过诉讼等程序增加筹码，尽量兼顾合法权益、合理补偿和协调双方关系并存。

首先，政府信息公开。在明律师申请公开所涉征收项目的征收决定及前置文件，土地是否被拍卖出让，以及项目的立项、规划许可、建设许可等文件，避免信息不对称；

其次，向政府部门（一般为区政府、街道办）发送律师函。在本案件中，随着进程的推进和新问题的产生，律师团及时调整应对策略，共发出8轮律师函，一方面警示行政机关要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定依法征收补偿，不能混同征收程序，引导相关部门工作要依法进行；另一方面，在委托人与征收方协商出现瓶颈时及时推进，表明律师愿意作为沟通桥梁，促进委托人通过沟通协商解决实际争议。

最后，针对不被认可的原有评估报告，律师提起复核评估程序，并积极地与征收方沟通调解，强调确定正确的评估时点和选择正确的评估办法，来保障委托人的合法权益。后经双方达成一致，共同重新寻找第三方评估公司，以市场比较法进行评估，通过收集交易案例、选取可比实例、对比可比实例成交价格进行处理、计算比较价值等一系列步骤，得出最终评估价值为111777700元。

△ 杨念平团队跟进办案流程，最终顺利结案，取得圆满结果

至此，经过杨念平律师团队的不懈努力下，仅用不到一年时间，这起涉及到省重点高速项目的国有土地回收案顺利结案。尘埃落定后，委托人向杨念平律师团队表达了深深的感谢，高度认可了其专业、高效、极致的法律服务。

未来，「在明律所」将持续搭建政府行政机关与老百姓之间的纽带和桥梁，以定分止争的理念，疏导双方的对立情绪，疏解社会矛盾，以实际行动践行社会责任，为推动构建一个更加公正和透明的法治社会，贡献专业力量！