2024年“以租代征”无法恢复耕作的土地，按最高征地补偿标准支付

  近年来，很多地方都提高了征地补偿标准，并逐步按照区片综合地价来赔偿。客观上来说，农民可以从土地征收当中获得更好的赔付标准。

  一些地方为了规避征地成本，采取和农民签订租地协议的方式来获取土地用于建设。一亩地一年只给几百、上千元的租金，大大减少了征地支出。

  那么这种以租代征的征地方式是否合法，农民还能不能拿回自己的土地，争取回合理的补偿呢?

  占地修路，一亩地一年给1200元青苗费就行了?

  拆迁律师接到了这样一个征地的法律咨询：张先生所在村，两年前因为修省道要征地，但征收方没有发布任何征收文件。当时由村委出面动员村民签字，村委的说法是“租地比征地好，将来大家还可以收回去种地，征了地可就没有地种粮食了。”

  村委还答应每年给村民发放青苗费，一亩地一年是1200元。村民们觉得不征地不种地也能领钱“挺划算的”，纷纷和村委签了租地协议。30余户村民总共出租了40余亩土地给村里。

  刚开始两年，村里都能按时给村民发放青苗费，但今年村里却不发了。村民想要回土地，打听后才得知土地已经建了省道，没法还地耕种了。

  村民还查询到，他们当地的征地补偿实际上是一亩4万余元。村民们觉得上了当，两年2400元就把自己家土地给卖了，太不划算。

  以租代征是违法的征地行为，严重的可追究法律责任!

  村民们还能不能拿回土地，或者争取回合理的补偿吗?

  1、建省道占用农用地，应当办理审批手续，依法征收补偿。

  《土地管理法》

  第四十四条

  建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

  而且像这种省道修建占用农用地的大型项目，用地时不仅需要省级人民政府批准，通常还需要国务院批准。

  由于这些农用地一旦被占用，修建为省道，客观上，也就无法再退还农民进行耕作了，因此应当依法对土地实行征收并给予补偿。

  当然，当地未经法定程序进行征收及补偿，也未发布任何征收文件，而是由村委出面组织租地，支付少量租金，将农民土地用于修路，这种行为是不合理的。

  2、以租代征，是违法行为。

  《土地管理法》

  第六十三条

  农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

  从上诉案例来看，当事人的土地被租用后直接用作了省道建设，很明显是属于非农业建设，同时属于典型的以租代征，违反了《土地管理法》的相关规定。

  3、以租代征构成犯罪的，可追究相关人员的法律责任。

  《土地管理法》

  第七十六条

  对于以租代征的处理方法有具体的规定：

  (1)对于无批文占地，可以责令退还非法占用的土地;

  (2)对于违反土地利用总体规划的，改为建设用地的，可以限期拆除其地上建筑物，并处罚款;

  (3)对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;

  (4)构成犯罪的，依法追究刑事责任。

  以租代征后，无法恢复原状的土地，应按最高标准支付征地补偿。

  从上述案例来看，该项目的土地已经无法恢复原状，并且退还土地也会给公共利益(省道)造成重大损失。

  因此更现实的解决方法是争取按照征地来获取合法合理的补偿，而这个补偿，可以按照较高标准来争取。

  《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》规定，依法对“以租代征”违法违规用地行为处理后，确需补办用地手续的建设项目，必须附具对违法违规案件和有关责任人的处理意见及落实情况，征地补偿费用、耕地开垦费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。

  拆迁律师提醒大家：由于全国没有统一的征地补偿标准，因此，这里提到的最高标准，是指各地制定的征地补偿标准里的最高赔偿系数。

  征地补偿费通常包括了土地补偿费、安置补助费、地上青苗及地上附属物的补偿费、其他奖励费用这五个部分。

  根据《土地管理法》规定，当前执行的补偿标准是征地补偿费最高不得超过当地土地年产值的30倍。现实当中，一些地方多采用20多倍的补偿系数。

  那么以租代征导致土地无法恢复耕种的，其征地补偿费用就可以按照违法期间，当地土地年产值最高30倍的系数来补偿。

  对于遭遇以租代征的当事人，拆迁律师建议：尽量不要签订相关租地协议，如果已签订协议，可以在确认土地被违法用作建设用地后，要求征收方按法定征地补偿标准来补偿，协商不成的，咱们应当尽快通过诉讼争取拿回合理补偿。